Le principe
- Le propriétaire d’un terrain (bailleur) loue ce terrain à un locataire (preneur) qui a l’obligation de construire et de garder les constructions en bon état tout le long de la durée du bail.
- Le bail a une durée de 18 à 99 ans
- Qui dit bail, dit paiement de loyers.
- Ceux-ci peuvent être réglés en nature (remise du bien construit en fin de bail) ou en espèce (doit alors être périodique et non payé une seule fois en fin de bail) ; ou les deux.
- A la fin du bail, 3 possibilités – à définir dans le bail lui-même :
- Les constructions retournent au bailleur sans indemnité
- Vente du terrain au preneur
- Remise au bailleur d’un terrain sans construction (obligation de démonter les constructions)
Questions qui se posent
- Le terrain initial doit-il est divisé ? Oui
Il faut alors déposer un permis de construire valant division ou une déclaration préalable de division en mairie - Qui demande le Permis de construire ?
- Le preneur (locataire) dépose la demande de permis de construire. En effet, par l’effet du bail, il dispose d’un titre l’y habilitant.
- Qui paye les taxes afférentes à la construction ?
- Le preneur car il est titulaire de l’autorisation de construire
- Qui paye la taxe foncière ?
- Le preneur pendant la durée du bail
- Que se passe t’il en cas de décès du preneur avant la fin de la durée du bail ?
- Les causes de résiliation du bail sont :
- L’arrivée du terme
- L’acquisition par le preneur du terrain (attention aux conséquences fiscales)
- La résiliation d’un commun accord du bail ou pour défaut d’exécution des obligations du preneur
Les droits de succession seront calculés sur la valeur du droit réel dont le preneur disposait et la valeur des constructions édifiées.
Quelle est la fiscalite applicable ?
1. En cours de bail
- Le bailleur est taxé aux revenus fonciers pour les loyers perçus pendant le bail
- Les baux à construction sont exonérés de TVA sauf option du bailleur
2. En fin de bail
- Quelle est la fiscalité pour le bailleur à la fin du bail ?
- Si le bail a duré 30 ans au minimum, le bailleur recevra les biens construits sans imposition
- Si le bail a duré moins de 30 ans, les constructions sont taxées au titre des revenus fonciers avec une décote de 8% par année au-delà de la 18ème année
- S’il est prévu dans le bail que le preneur achètera les constructions à la fin du bail moyennant un supplément de loyer, ce supplément est perçu comme le prix de cession du terrain et soumis à l’impôt sur les plus-value des particuliers.
- En cas de cession du terrain et des constructions à un tiers, l’opération est analysée comme une vente et donc soumise aux droits de vente
- Que se passe t’il en cas de vente de la maison par le bailleur après retour de la maison dans son patrimoine?
Il y aura une plus-value à régler. Le prix d’acquisition sera déterminé à la date de l’entrée de la maison dans le patrimoine du bailleur, pour une valeur : (valeur construction + terrain) – (valeur terrain)
